LOCATION NUE EN NOM PROPRE

Le bail d’un bien loué nu s’étend pour une période de minimum trois ans. Le délai peut être porté à six ou neuf ans.

Dès lors que le bail arrive à terme, il est reconduit tacitement si aucune des parties ne se manifeste, sur une durée équivalente à la durée prévue initialement.

Le bail peut cependant prendre fin selon plusieurs possibilités :

  • Le locataire quitte le logement : préavis de un à trois mois selon la zone et/ou le motif
  • Le propriétaire souhaite mettre fin au bail :
    • Il doit indiquer au locataire six mois avant la fin de la période initiale, par lettre recommandé, son souhait de récupérer son bien
    • Le congé doit être donné dans le but d’utiliser le bien à titre de résidence principale ou dans le but de vendre ce bien, ou encore suite à invocation de motifs sérieux et légitimes (plaintes, impayés de loyers, etc)

Quelle fiscalité ?

Deux régimes s’offrent à vous : le micro-foncier et le régime réel.

LE MICRO FONCIER :

Le micro-foncier s’applique automatiquement lorsque vos revenus locatifs annuels sont inférieur à 15 000€ hors charges.

Dans ce cas de figure, le revenu net imposable correspond aux loyers annuels encaissés, diminués d’un abattement forfaitaire de 30%. Le revenu net imposable est ensuite soumis à :

    • Votre Taux Marginal d’Imposition (TMI)
    • Aux cotisations sociales (CSG-CRDS) de 17,2%
      • Exemple : si votre TMI est de 14% et que le total de vos loyers annuels hors charge s’élève à 5 000€, alors votre imposition sera de 1 092€ ((5000*70%)*(14%+17,2%))
Ce régime, aussi simple soit-il, est à mettre en comparaison avec le régime réel, afin de déterminer si l’ensemble de vos charges déductibles est supérieur ou non à 30%.
 
LE REGIME REEL :
 
Vous êtes automatiquement soumis au régime réel dès lors que vos loyers annuels dépassent les 15 000€ hors charges. Dans le cas contraire, vous pouvez en faire la demande si vos charges sont supérieures à 30% de vos loyers.
 
Vous déduisez de vos loyers, l’ensemble des charges suivantes :
  • Intérêts d’emprunt
  • Frais de gestion
  • Primes d’assurance
  • Travaux d’entretien et de réparation
  • Taxes et impôts divers
  • L’ensemble des charges non récupérées auprès du locataire

C’est le résultat réel qui est donc soumis à l’impôt. Vous vous soumettez aux mêmes barèmes qu’en micro-foncier (TMI + Cotisations sociales), c’est seulement la base qui différe.

 
Important : si votre résultat foncier est négatif, on parle alors de déficit foncier. Dans ce cas, vous pouvez imputer le déficit sur vos revenus global dans la limite de 10 700€ l’année de constatation du déficit, puis reporter le reliquat sur les revenus fonciers futurs sur dix ans maximum.