INVESTIR EN SCI

La Société Civile Immobilière (SCI) permet l’acquisition de biens immobilier à plusieurs. Elle est obligatoirement composée de deux associés.

Lorsque vous créez une SCI, vous pouvez choisir son régime d’imposition :

  • A l’Impôt sur les Revenus (SCI à l’IR) : les bénéfices de la SCI sont répartis selon les pourcentages de parts de chaque associé, et leur quote-part est reportée dans leur déclaration de revenus personnelle
  • A l’Impôt sur les Sociétés (SCI à l’IS) : les bénéfices sont imposées comme les sociétés commerciales classiques

Il n’est pas possible de faire de la location meublée en SCI à l’IR. Une tolérance est néanmoins proposée, dès lors que vos revenus meublés n’excèdent pas 10% de vos revenus fonciers.

LA SCI A L'IMPÔT SUR LES REVENUS

La fiscalité est identique à l’acquisition d’un bien loué nu en nom propre. La SCI permet simplement d’acquérir des biens plus onéreux, à plusieurs. Aussi, elle est très souvent utilisée pour palier aux problématiques futures de succession.

Chaque associé est alors imposé à titre personnel, à hauteur de sa quote part détenue dans la SCI.

Si la SCI réalise un déficit foncier, le déficit est également réparti entre les associés selon le pourcentage de détention de parts.

LA SCI A L'IMPÔT SUR LES SOCIETES

Son fonctionnement est totalement différent de la SCI à l’IR. Il est nécessaire de tenir une comptabilité, d’organiser des assemblées générales annuelles et de produire des documents comptables (bilans, liasse fiscale).

Dans une SCI à l’IS, vous retrouvez l’amortissement du bien et des frais, comme en LMNP, ce qui permet de réaliser une économie d’impôt. 

La SCI est imposée sur les bénéfices (15% pour les 38 120€ premier euros puis 28%), puis lorsque vous souhaitez vous verser des dividendes, ceux-ci sont abattus d’une FLAT-TAXE de 30% (forfait fixe d’impôt).

La SCI à l’IS est très avantageuse dès lors que votre taux marginal d’imposition dépasse les 30%, car même si vous êtes bien au delà, la FLAT TAXE reste fixe, et l’impôt sur les bénéfices ne dépasse pas les 28%.